🏠 부동산 공법 초보 가이드
용적률·건폐율·지구단위계획 쉽게 이해하기
내 집 마련이나 부동산 투자를 고민하는 분들이 꼭 알아야 하는 개념이 있어요. 바로 용적률, 건폐율, 그리고 지구단위계획입니다.
처음 접하면 용어부터 어려워 보이지만, 오늘 이 글에서 초보자 눈높이에 맞춰 쉽게 풀어드릴게요.
한 번 읽으면 실전에서도 바로 활용할 수 있도록, 의미 → 계산법 → 사례 → 확인 방법까지 정리했습니다.
📌 목차
- 부동산 공법이란?
- 용적률이란? 의미와 계산법
- 건폐율이란? 건축 가능 면적 이해하기
- 지구단위계획이란? 도시계획과의 차이
- 왜 중요한가? 부동산 가치와의 관계
- 규제 확인 방법
- 지구단위계획 주요 용어 정리
- 실제 적용 사례
- 규제 변화가 부동산 가치에 미치는 영향
- 초보자를 위한 체크리스트
부동산 공법이란?
부동산 공법은 토지와 건물을 어떻게 사용할지, 어떻게 지을지 정하는 법규를 말해요.
쉽게 말해 땅 사용의 룰북입니다.
대표적인 관련 법:
- 국토계획법
- 건축법
- 주택법
그중 오늘은 용적률·건폐율·지구단위계획을 중점적으로 다룹니다.
용적률이란?
용적률(Floor Area Ratio, FAR)은 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율입니다.
계산식:
- 대지면적: 땅의 전체 면적
- 건물 연면적: 모든 층의 바닥 면적 합계
📌 예시
100㎡ 대지에 총 바닥면적이 200㎡인 건물을 지었다면 → 용적률 200%
건폐율이란?
건폐율(Building Coverage Ratio)은 대지 면적에서 건물이 차지하는 비율입니다.
계산식:
- 건물 바닥면적: 1층 건물의 수평 투영 면적
📌 예시
100㎡ 땅에 1층 바닥면적이 50㎡인 건물이 있으면 → 건폐율 50%
지구단위계획이란?
지구단위계획은 특정 지역을 효율적으로 개발·관리하기 위해 만든 세부 개발 규칙이에요.
용적률·건폐율뿐 아니라, 건물 높이, 도로 폭, 주차장 배치까지 구체적으로 정해집니다.
💡 도시계획 vs 지구단위계획
- 도시계획: 광범위한 지역의 장기 계획
- 지구단위계획: 소규모 구역의 세부 개발 규칙
왜 중요한가?
- 투자 가치: 용적률이 높으면 더 많은 건물을 지을 수 있어 가치 상승 가능
- 개발 가능성: 건폐율이 낮으면 녹지·주차장 확보로 쾌적성 향상
- 재개발·재건축: 규제 완화 시 사업성 급상승
규제 확인 방법
- 정부24 또는 토지이용규제정보서비스에서 토지이용계획확인서 발급
- 지자체 도시계획과 방문·문의
- 공인중개사·건축사무소 상담
지구단위계획 주요 용어 정리
- 최대 건축 높이: 건물 높이 제한
- 도로 사선 제한: 도로 쪽에서 건물 높이 제한 규정
- 경관지구: 도시 경관 보존 목적 구역
- 상업·주거 비율 규정: 복합 건물 내 용도 비율 제한
실제 적용 사례
- 아파트 재건축: 용적률 상향 → 세대 수 증가 → 사업성 개선
- 상가 신축: 건폐율 확대 → 상업 공간 확보
- 빌라 건축: 지구단위계획에 따라 주차장 의무 설치
규제 변화와 부동산 가치
- 규제 완화: 건축 가능 면적 증가 → 땅값 상승
- 규제 강화: 개발 제한 → 사업성 하락
💡 뉴스에서 “용적률 완화”가 나오면, 주변 부동산 가격이 오르는 이유가 바로 이것입니다.
초보자를 위한 체크리스트
✅ 토지 매수 전 토지이용계획확인서 반드시 확인
✅ 주변 개발 계획·규제 변화 뉴스 수시 체크
✅ 지구단위계획 여부 및 변경 가능성 확인