전세 끼고 집 사는 전략’ 이제는 안 통한다? 퇴거대출의 모든 것
2025년 하반기부터 퇴거자금대출까지 막히면서, 갭투자는 물론 실수요자들도 주택 구입에 큰 제약을 받게 됐습니다. 대출 규제가 강화된 지금, 집을 사려는 분들은 실거주 요건 충족, 청약 활용, 비규제 지역 탐색 등 전략적인 접근이 반드시 필요합니다.
2025년 6월 말부터 수도권 주택담보대출이 6억 원으로 제한되고, 퇴거자금대출까지 규제되면서 전세를 안고 집을 사는 ‘갭투자’ 방식은 사실상 불가능해졌습니다. 특히 실거주 의무가 강화되어 기존과 같은 투자 방식은 위험할 수 있습니다. 그렇다면 이런 상황 속에서 내 집 마련을 원하는 실수요자들은 어떻게 대처해야 할까요? 지금부터 대출 규제 속에서도 집을 살 수 있는 현실적인 방법들을 정리해드립니다.
갭투자 차단 완성? 퇴거대출 막힌 지금, 집 사는 법 알려드립니다
1. 퇴거자금대출이란 무엇인가요?
퇴거자금대출이란, 전세가 낀 주택을 매수할 때 기존 세입자에게 보증금을 반환하기 위한 대출을 말합니다.
지금까지는 갭투자자뿐 아니라 실수요자들도 자금 부족 시 이 상품을 활용해 비교적 쉽게 매매가 가능했는데요,
2025년 6월 28일부터는 이 대출조차도 6개월 내 전입 조건이 생기면서 실질적인 활용이 불가능해졌습니다.
2. 왜 갭투자를 막았죠?
정부는 "주택시장의 투기적 수요를 원천 차단하겠다"는 기조를 유지하고 있습니다.
특히 다주택자가 전세를 끼고 집을 사서 시세차익만 노리는 구조가 시장 불안 요인으로 지적되었기 때문에, 이번 규제를 통해 투자 목적의 매수 행위는 거의 불가능한 수준까지 막아버린 셈입니다.
- LTV(주택담보대출비율) 축소
- 전입 의무 강화
- 퇴거자금대출 제한
이렇게 3중 규제로 인해 갭투자는 물론이고, 실수요자들의 접근성도 크게 떨어졌습니다.
3. 나는 들어가 살껀데요~~ 실수요자에게도 타격이 되는 이유!!
많은 분들이 착각하시는 게, “나는 실거주니까 괜찮겠지”인데요.
이번 규제는 단순히 투자자를 겨냥한 것이 아니라 모든 대출자에게 동일하게 적용됩니다.
예를 들어,
- 세입자가 거주 중인 아파트를 사려면? → 보증금 마련이 안 되면 구매 불가
- 실입주가 6개월 이후 가능한 상황 → 대출이 아예 안 나옴
결국, 실거주자도 '즉시 입주 가능한 집'만 살 수 있는 상황으로 좁혀지게 된 겁니다.
4. 지금 상황에서 집을 사려면 어떻게 해야할까요? (현실적인 4가지 방법)
그렇다면 이런 규제 속에서도 현명하게 집을 마련하는 방법은 어떤 것들이 있을까요?
지금 빠르게 4가지만 짚어드릴께요.
✅ ① 전입 가능한 매물만 선별하기
지금은 즉시 입주 가능한 아파트나 주택만을 대상으로 접근하는 것이 안전합니다.
전세가 낀 매물은 계약이 불가능할 수 있어요. 잘 선택하셔야 해요.
✅ ② 청약제도 적극 활용하기
청약은 대출 규제와 관계없이 무주택자에게는 가장 강력한 무기입니다.
신혼부부 특별공급, 생애최초, 다자녀 가구 등 조건을 맞춘다면 당첨 가능성도 높아집니다.
✅ ③ 비규제지역도 관심 가져보기
수도권 외곽 또는 지방 중소도시 등 대출 규제 적용이 덜한 지역을 살펴보는 것도 하나의 방법입니다.
이 경우 전입의무나 LTV 제한이 상대적으로 완화된 경우가 많습니다.
✅ ④ 중도금 대출·특례보금자리론 활용
정부가 내놓은 일부 보완적 금융상품을 활용해 중도금 대출이나 저리 대출을 통해 자금을 마련하는 방안도 고려해볼 수 있습니다.
5. 지금은 ‘내 집 마련 전략’을 다시 짜야 할 때 입니다.
지금은 단순히 '집값이 오를까?'만 고민할 때가 아닙니다.
대출 규제, 입주 요건, 전세 계약 구조 등 모든 것이 바뀌었기 때문에, 본인의 상황에 맞는 전략을 새롭게 세워야 합니다.
- 현금 비중을 늘리세요!!
- 입주 시점 명확히 확인해야합니다.
- 중장기 거주 계획을 전제로 매수 결정을 하셔야 해요!!
6. 마무리: 갭투자는 끝났고, 실거주가 기준이 됩니다
이제 부동산 시장은 완전히 새로운 국면에 접어들었습니다.
'갭투자' 시대는 사실상 종료되었고, 실거주자만이 주택시장의 주인공이 되는 구조로 바뀌고 있는 것입니다.
‘지금 내 상황에 맞는 집인가?’, ‘6개월 내 전입이 가능한가?’,
이제는 이런 질문에 스스로 답할 수 있어야, 리스크 없는 내 집 마련이 가능해집니다.