공시지가 vs 시세 vs 실거래가 쉽게 정리해드립니다

요약

부동산 가격을 이야기할 때 자주 등장하는 공시지가, 시세, 실거래가는 각각 의미와 활용처가 다릅니다. 공시지가는 정부가 매년 공시하는 세금·보상 기준 가격, 시세는 시장에서 거래될 것으로 예상되는 평균 가격, 실거래가는 실제 계약이 체결된 가격을 말합니다. 세금 부과, 대출 심사, 매매 협상 등에서 기준이 다르기 때문에, 정확한 차이를 이해하는 것이 필수입니다.

 

목차

1. 공시지가, 시세, 실거래가의 개념
2. 세 가지 가격의 산정 방식
3. 세금·대출 등에서의 활용 차이
4. 부동산 가격 비교 예시
5. 헷갈리지 않는 법: 정리 팁
6. 결론 및 체크리스트

공시지가, 시세 용어설명

본문

1. 공시지가, 시세, 실거래가의 개념

• 공시지가
  정부가 매년 1월 1일 기준으로 조사·산정하여 3월에 발표하는 토지 가격.
  토지뿐 아니라 건물은 ‘공시가격’이라는 개념을 사용하며, 세금·개발 보상·각종 부담금 부과의 기준이 됩니다.
• 시세
  특정 부동산이 시장에서 거래될 것으로 예상되는 가격. 주변 거래 사례, 매물 호가, 부동산 중개사 의견 등을 종합하여 형성됩니다.
• 실거래가
  실제 매수·매도 계약이 성사되어 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 금액. 계약일과 금액이 법적으로 기록됩니다.

 

2. 세 가지 가격의 산정 방식

• 공시지가: 감정평가사, 통계자료, 비교표준지 분석을 통해 산출
• 시세: 시장 매물 호가 + 최근 거래 추세 반영
• 실거래가: 매매 계약서에 기재된 가격을 정부 시스템에 신고 후 확정

 

3. 세금·대출 등에서의 활용 차이

• 세금 부과: 재산세, 종합부동산세 → 공시지가·공시가격 기준
• 대출 심사: 담보평가액 → 시세와 감정가 반영
• 매매 협상: 보통 시세와 실거래가를 기준으로 가격 협상
• 양도소득세: 실거래가 기준 과세

세금, 대출 비교를 위한 공시지가

4. 부동산 가격 비교 예시

예를 들어, 같은 아파트의 경우:

• 공시지가(공시가격): 5억 원
• 시세: 7억 원
• 실거래가: 6억8천만 원
  → 세금은 5억 기준, 대출은 시세 7억의 일정 비율, 양도세는 6억8천만 원 기준으로 산출

 

5. 헷갈리지 않는 법: 정리 팁

• 세금 관련 서류 → ‘공시지가/공시가격’을 먼저 확인
• 매매·투자 판단 → 시세와 실거래가 비교
• 대출 한도 계산 → 시세와 감정가 확인
• 실거래가는 변동 속도가 빠르므로 국토부 실거래가 공개시스템을 주기적으로 확인

 

6. 결론 및 체크리스트

• 공시지가: 정부 산정, 세금·보상 기준
• 시세: 시장 형성 예상가, 매매 참고
• 실거래가: 실제 거래 금액, 세금·계약 기준
  이 세 가지 개념을 정확히 구분하면 세금 절세, 투자 판단, 매매 협상에서 훨씬 유리합니다.