서울집값 숨고르기? 어디가 제일많이 떨어졌을까?

 

 

25년 6월 27일 갑자기 대출규제가 발표되었죠. 그래서 회사 연차쓰고 대출서류 쓰러 나온사람들이 엄청 많다고 하더라구요. 

모든 정책은 정책에 대한 의견이 엇갈리는 법이지만, 이번 규제에 대해서는 서민들에게도 집을 살 수 있는 기회사 되었다는 점을 많이들 강조하고 있습니다.

자, 그럼 서울 아파트값이 대출 규제로 주춤한 가운데, 전문가들이 어떻게 평가하고 있는지 살펴보려고 해요.

각계 전문가들은 여전히 상승 사이클이 지속될 것으로 전망하고 있습니다.

특히 강남은 이미 작년부터 상승세, 강북도 올해부터 본격적인 흐름을 타고 있다는 분석입니다. 정부 규제에도 실수요 중심의 수요는 유지될 것이라는 의견이 많습니다.

 

📌 목차

1. 서울 집값, 대출 규제로 '숨 고르기'?
2. 강남·강북 아파트 가격, 상승 사이클 진입
3. 김경민 교수의 부동산 전망 분석
4. 정부 규제의 한계와 실수요의 힘
5. 향후 유망 지역 및 투자 전략
6. 마무리: 내 집 마련, 타이밍보다 전략

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1.  서울 집값, 대출 규제로 '숨 고르기'?

2025년 6월 말부터 시행된 주택담보대출 한도 6억 제한, 전입 의무 조항 도입 등으로 인해 갭투자는 사실상 차단되었습니다. 이로 인해 서울 아파트 매매가 상승률이 둔화되고 거래량도 줄고 있는데요, 단기적으로는 안정세처럼 보이지만 이는 일시적인 흐름이라는 시각이 많습니다.

 

픽사베이

2.  강남·강북 아파트 가격, 상승 사이클 진입

서울대 도시계획학과 김경민 교수는 강남은 이미 작년부터, 강북은 올해 초부터 **장기 상승 사이클(Super Cycle)**에 들어갔다고 분석했습니다. 실제로 이동평균선 등 데이터를 기반으로 보면, 가격 반등 신호는 명확하다고 설명합니다.

 

3.  김경민 교수의 부동산 전망 분석

김 교수는 과거 2021년 신고가 경신, 2022년 급락을 정확히 예측한 인물로 주목받았는데요. 이번에도 그는 글로벌 인플레이션 리스크 회피 수단으로 부동산 가치가 높게 유지될 것이라고 봅니다.

“정부의 규제는 단기적으로 시장을 누를 수 있지만, 실질적인 가격 상승 흐름은 막을 수 없다”

그는 특히 2호선 외곽 지역의 실수요 아파트를 주목하고 있습니다. 향후 수요 집중이 예상되는 지역이라는 것이죠.

 

4. 정부 규제의 한계와 실수요의 힘

대출 규제와 같은 강한 정책은 실수요자, 특히 중산층과 서민에게 기회 박탈이 될 수 있다는 비판도 있습니다. 고소득층은 여전히 자산 이동이 가능하고, 주택 구매에 있어서 규제가 역차별로 작용할 수 있다는 우려도 큽니다.

김 교수는 "주택금융 상품은 신뢰성이 핵심"이라며, 빈번한 규제 변경은 수요자의 계획 수립을 방해한다고 강조했습니다.

 

5.  향후 유망 지역 및 투자 전략

지하철 2호선 외곽, 중대형 평형 구축 아파트 리모델링 가능 단지, 비규제지역의 실거주 위주 단지들이 유망하다는 분석이 많습니다. 특히 강남 3구는 당분간 조정을 겪겠지만, 중장기적으로는 회복세가 강하게 나타날 가능성이 높습니다.

또한, 초고가가 아닌 6억 이하 저가아파트들은 풍선효과로 일부 오르는 단지들이 있습니다. 

22년 최고가 기준으로 많이 떨어졌지만 최근 회복세를 보이는 단지가 있는데 바로 서울 양천구 신월동 입니다. 

구분유망 지역특징

서울 양천구 신월동	실거래가/호가	시세 차이
47500만원(22년 3월)	29000만원(25년 5월)	1억8500만원
	31500만원(25년 7월 현재 호가)	1억 6천만원 차이

 

네이버 부동산

 

아무래도 신월동 신안파크의 경우 재개발 단지라서 재개발 기대감에 다소 오르는 경향을 보실 수 있어요. 

6.  마무리: 내 집 마련, 타이밍보다 전략

정부 규제가 강해질수록 무리한 투자는 줄어들지만, 똘똘한 한 채에 대한 수요는 여전히 강력합니다. 따라서 무조건 ‘오를 때 사야 한다’보다는, ‘내게 맞는 입지와 구조, 수요 흐름’을 파악해 투자하는 전략적 접근이 필요한 시점입니다.

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