재개발 입주권 분쟁, 어떻게 되었을까요?

 

 

입주권은 재개발·재건축 사업에서 중요한 재산권 중 하나지만, 명의 이전, 상속, 실거주 여부 등 다양한 이유로 분쟁이 자주 발생합니다.

최근 판례와 사례를 통해 입주권 분쟁의 쟁점과 실제 대응 방법을 분석해 실수요자와 투자자 모두에게 실질적인 도움을 드리고자 합니다.

 

 

1. 입주권이 뭘까? 

입주권이란 재개발이나 재건축 조합원이 기존 주택을
철거하고 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

 

흔히 ‘분양권’과 혼동되지만, 입주권은 기존 주택의 철거 이후 부여되는 권리로서, 일반 분양과는 달리 재산권적 성격이 강합니다.

• 핵심 키워드: 입주권이란, 입주권과 분양권 차이, 조합원 자격
• 롱테일 키워드: 입주권 명의변경 가능 여부, 입주권 세금, 입주권 상속분쟁

✅ 입주권은 ‘주택’이 아니라 ‘권리’로 보기 때문에, 거래나 이전 시 민감한 법적 해석이 따릅니다.

 

 

2. 입주권 분쟁, 왜 생기나?

입주권 분쟁은 다음과 같은 다양한 사유에서 발생합니다.

• 상속과 증여 문제: 부모 사망 후 자녀들 간의 입주권 귀속 분쟁
• 이혼 시 재산 분할: 부부 중 한 명 명의로 되어있던 입주권의 소유권 다툼
• 실거주 조건 충돌: 조합원 분양 자격을 실거주 기준으로 제한할 경우
• 명의신탁: 투자 목적으로 타인 명의로 조합원 등록 후 분쟁 발생

특히 2023년부터 서울시를 중심으로 조합원 자격 심사가 강화되기 시작했어요.

실거주 여부, 세대원 요건 등의 법적 기준을 꼼꼼하게 따져야 합니다. 

 

3. 실제 사례를 통해 분석해 볼께요.  

2023년부터 2024년까지의 사례를 위주로 찾아봤어요. 

✅ 사례 1. 상속 분쟁:

이 사례는 형제간 부친이 소유하고 있던 입주권이 누구에게 상속되는지 놓고 다툰 사건이에요.

• 내용: 부친 사망 후 재개발 지역의 입주권이 남아 있었는데, 장남이 단독 상속을 주장하면서 소송 발생
• 판결: 입주권은 부동산에 준하는 재산권이므로 공동상속 대상이라는 대법원 판결 (2023.12)

✅ 사례 2. 명의신탁 분쟁

이 사례는 남의 이름을 빌려서 자금을 대면서 실명법 위반으로 입주권을 뺏긴 사건이에요. 

• 내용: A가 자금 부담하고 B명의로 조합원 등록 → 분양권 취득 후 A가 실소유권 주장
• 판결: 실질적 소유자라도 실명법 위반으로 입주권 취득 인정 불가 (서울고등법원 2024.2)

✅ 사례 3. 이혼 후 재산 분할 갈등

부부간의 이혼으로 인해 발생한 입주권 분할 갈등 사례에요. 

• 내용: 이혼 후 남편 명의로 남아있는 입주권을 두고 소유권 다툼
• 판결: 이혼 협의 시 분할 약정이 없다면 명의자에게 귀속 (2024.1 하급심)

사례로 풀어보는 부동산공부

 

4. 분쟁 시 실질적 대응방안

 

분쟁을 예방하거나 대응하기 위해 실무적 어떻게 대비하는 것이 좋은지 확인해 볼께요. 

 

(1) 계약서와 자금 출처 명확화: 입주권 거래나 분양신청 시 계약 주체와 자금 흐름을 명확히 기록

 

(2) 상속자 간 협의서 작성: 공동상속 가능성이 있을 경우 사전에 합의 문서 확보

 

(3) 이혼 시 재산분할 협의: 입주권 포함 여부를 명시적으로 협의문에 기록

 

(4) 명의신탁 지양: 실명법 위반은 입주권 소멸까지도 발생할 수 있어 반드시 실명 거래 원칙 준수

 

 

5. 입주권 관련 법령 및 최근 개정 동향

• 2023년 7월, 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정: 조합원 분양 요건에 실거주 요건이 명문화됨
• 2024년 국토교통부 지침 강화: 명의 변경 제한, 세대분리 조합원 등록 엄격해짐
• 입주권 상속 시 취득세 감면 관련 법 개정안 검토 중 (2025년 적용 예상)

이처럼 입주권은 단순한 권리가 아닌 법률적 해석의 영역이라고 할 수 있어요.

따라서 법령 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

 

 

6. 결론 및 예방 전략 제안

 

입주권 분쟁은 사전 인지 부족과 문서화 미비에서 시작됩니다.

단순히 "명의가 내 것이니까"라는 인식보다, 법적으로 어떻게 인정되는지를 따져보는 시각이 중요합니다.

실수요자와 투자자 모두,

• 입주권 취득 시 철저한 계약 관리
• 자금 출처 증빙
• 세대원 등록 요건 점검
• 상속 및 분할 계획 수립
  을 통해 분쟁을 사전에 예방해야 합니다.