퇴거대출 규제, 대응방안?

2025년 6월 말 시행된 수도권 대출규제로 인해 퇴거자금대출까지 제한되면서, 이제는 전세 끼고 집 사기도 어렵게 되었습니다.

갭투자는 물론 실수요자들까지 자금 조달이 힘들어지면서, 내 집 마련을 꿈꾸던 사람들의 현실적인 고민이 커지고 있습니다.

2025년 6월 28일부터 수도권을 중심으로 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 퇴거자금대출까지 규제 대상에 포함되었습니다.

이에 따라 기존에 활용되던 **전세 끼고 매수하는 방식(갭투자)**이 불가능해졌고, 실수요자들의 자금 조달도 점점 어려워지고 있는 상황입니다.  시장은 빠르게 거래 절벽으로 이어졌으며, 당분간은 신중한 접근이 필요한 시점입니다.

 

퇴거자금대출 제한, 전세 끼고 집 사기도 어려워졌습니다

 

2025년 하반기, 정부는 부동산 시장의 안정과 과도한 부채를 억제하기 위한 목적으로 수도권 주택담보대출 규제를 강화하였습니다. 특히 이번에는 단순히 대출 한도를 줄이는 데 그치지 않고, 퇴거자금대출까지 규제 대상에 포함되면서 시장에 적잖은 충격을 주고 있습니다.

이제부터는 전세를 끼고 집을 사는 구조, 즉 이른바 '갭투자'는 물론, 실수요자가 저렴한 집을 사두고 나중에 입주하려는 방식도 사실상 불가능해졌습니다.

1. WHY? 왜 갑자기 이렇게 규제를 강화했을까요?

정부는 그동안 부동산 시장의 과열을 우려해 여러 규제를 시도해왔습니다. 하지만 집값이 다시 꿈틀대는 조짐을 보이자, 이를 사전에 차단하려는 의도로 이번 조치를 단행한 것입니다.

특히 다주택자의 대출을 완전히 차단하고, 최초 주택 구입자에게도 제한된 범위 안에서만 자금 지원을 허용하고 있습니다. **"실거주 목적 외의 부동산 매입은 어렵게 하겠다"**는 강한 의지가 느껴지는 대목입니다.

 

2. WHAT? 퇴거자금대출이 뭐길래, 왜 중요한가요?

퇴거자금대출은 전세를 낀 주택을 매입할 때, 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 필요한 자금입니다. 그동안은 이를 통해 전세를 유지한 채로 집을 먼저 사두는 전략이 가능했습니다.

하지만 이젠 이 대출도 **"6개월 이내 전입해야 한다"**는 조건이 붙으면서, 실질적으로 사용할 수 없게 되었습니다.
즉, 지금 전세가 껴 있는 집은 실거주를 전제로 한 대출조차 어렵게 된 상황인 겁니다.

 

3. ‘전세 끼고 집 사기’ 방식은 이제 어렵습니다

과거에는 전세가 많이 형성된 집을 소액의 자본으로 사고, 세입자가 거주하는 동안 시세 차익을 노리는 구조가 일반적이었습니다. 이런 방식은 실수요자에게도 나름대로 유용했죠.
하지만 이번 대출 규제로 인해, 전세를 안고 집을 사는 건 불가능에 가깝게 되었습니다.

특히 전세 세입자가 빠지기 전에는 입주할 수 없고, 전세보증금을 직접 돌려줄 수 있는 현금이 없다면 거래 자체가 안 됩니다.
자연스럽게 이런 매물은 거래가 끊기고, 시장에 매물이 쌓이는 현상이 나타납니다.

 

4. 실수요자 입장에서는 어떤 대응이 필요할까요?

이번 규제로 인해 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택 실수요자들조차 큰 부담을 안게 되었습니다.
그렇다면 어떻게 해야 할까요?

• 청약제도 적극 활용하기: 특별공급, 생애최초 청약, 신혼희망타운 등
• 전입 가능 즉시 입주 가능한 아파트 위주로 선택
• 비규제 지역이나 수도권 외곽도 눈여겨보기
• 현금 유동성 확보에 우선순위 두기
• 전세+중도금대출 등 기존 활용 방식은 당분간 지양하기

정책이 예고 없이 달라질 수 있는 만큼, 지속적인 모니터링도 중요합니다.

 

5. 시장의 반응과 향후 집값 전망은?

대출규제 시행 이후 시장에서는 이미 거래량 급감, 매도자와 매수자 간 눈치싸움, 급매물 증가 등의 변화가 감지되고 있습니다.

• 중저가 아파트 매수세 위축
• 서울·경기 일부 지역 전세가 상승 정체
• 거래 가능한 물건이 줄면서 거래 절벽 형성

특히 정부가 금리 인하를 빠르게 단행하지 않는다면, 당분간은 가격 상승보다는 조정 국면이 이어질 가능성이 높다는 게 전문가들의 중론입니다.

 

6. 지금은 보수적인 전략이 필요할 때

지금은 부동산 시장이 매우 민감하고 불안정한 시기입니다.
조금이라도 무리한 대출을 계획하고 계신다면, 이번 정책으로 인해 계획 전체를 다시 점검하셔야 합니다.

‘퇴거자금대출’까지 막히면서, 더 이상 전세를 끼고 집을 산다는 발상은 실현 가능성이 낮아졌습니다.
앞으로는 더욱 철저히 실거주 중심의 전략과 중장기적인 관점이 필요한 시점입니다.